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《关于限制购买多套商品住宅的通知》解读

发布时间:2017-05-03 09:11:00 信息来源:省住建厅    

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海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

中国人民银行海口中心支行

关于限制购买多套商品住宅的通知

琼建房〔2017〕96号

 

各市、县、自治县人民政府,省政府直属各单位:

  为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,支持合理住房需求,遏制投机性购房,稳定市场预期,促进我省房地产市场平稳健康发展,经省政府同意,现就有关事项通知如下:

  一、支持合理住房需求和限制投机性购房

  在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

  居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县(包括海口市)购买第2套商品住宅,没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%;相应购房贷款未结清的,申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。同时,在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

  二、禁止期房转让和限制现房转让

  禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前,各市县房管部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的,不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。

  本通知印发后,居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

  三、合理安排商品住宅用地供应

  对商品住宅库存去化期在全省平均水平以下且住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市县,经省国土资源厅批准,可适当增加商品住宅用地供应规模。对商品住宅库存去化期在全省平均水平以上的市县,继续暂停商品住宅用地供应。各市县国土资源部门要加强本市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作,保证住宅用地供应平稳有序。

  四、实行商品住宅价格备案管理

  已达到预售条件的新建商品住宅项目,房地产开发企业须到市县物价部门进行预售价格备案,并在完成价格备案后15天内到市县房管部门申请预售许可。预售价格未经市县物价部门备案的,市县房管部门不予核发预售许可证。预售价格已经市县物价部门备案但未在规定时间内到市县房管部门申请预售许可的,一年内不再受理其预售申请。对已取得预售许可捂盘惜售的,一经发现,将依法依规严肃处理。

  取得预售许可证的项目,不得擅自提高预售价格,如需调整预售价格,必须到市县物价部门重新备案,并报市县房管部门备案后方可执行。严格按“一房一价”进行价格备案,房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。对超出备案价格、擅自提价的,依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可等行政管理措施。

  五、加强交易资格审核

  各市县房管部门负责新建商品住宅购买和转让资格的审核工作。全省各市县房地产信息管理系统(网签系统)要实现商品住宅网签数据实时共享,统一查询。本通知印发后,各市县二手房交易合同必须全部纳入网签备案管理。各市县房管部门和不动产登记部门要建立信息共享机制,不动产登记部门要将商品住宅不动产登记情况实时交换给房管部门,实现信息共享共用。房管部门要根据商品住宅网签备案、不动产登记等情况确定商品住宅购买和转让资格。具体操作细则由各市县制定。

  本通知自印发之日起施行。各市县可结合当地实际,在本通知基础上出台更加严格的调控政策。

 

海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

中国人民银行海口中心支行

2017年4月14日

     

 

 

 

 

     解读:

  一、商品住宅包含哪些?

  答:商品住宅含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,不包含保障性住房。

  二、非本省户籍居民如何认定?

  答:非本省户籍居民是指户籍登记不在海南省范围内的居民。

  三、居民家庭如何认定?

  答:居民家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女,以居民户口登记簿为准。

  四、非本省户籍居民限购中“已拥有1套及以上商品住宅”怎么认定?

  答:非本省户籍居民拥有1套商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的全部产权或部分产权,均认定为该居民已拥有1套及以上商品住宅。

  五、限购限贷政策的具体执行时间如何界定?

  答:2017年4月14日起,在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

  2017年4月14日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但还未实施网签的购房居民,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证(POS机购房签单、购房转账单)等有效证明材料,可以继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策。

  六、本省户籍居民家庭首次购买商品住宅申请商业性个人住房贷款执行首付比例怎么确定?

  答:本省户籍居民家庭,在我省首次购买商品住宅,申请商业性个人住房贷款最低首付比例为30%。

  七、“限贷”政策是否包含个人公积金贷款?

  答:“限贷”政策不包括个人公积金贷款,公积金贷款政策按照国家和我省相关规定执行。

  八、如何认定限制转让的新建商品住宅?

  答:2017年4月14日前交易合同已网签备案的新建商品住宅不在限制转让范围之内。

  在海南省已拥有1套及以上商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的居民家庭(含省内外),在2017年4月14日后购买的新建商品住宅须取得不动产权证满2年后方可转让;在海南省无商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)的居民家庭(含省内外),在2017年4月14日后购买的第2套及以上新建商品住宅(以交易合同已网签备案或不动产权证为准)须取得不动产权证满2年后方可转让。企事业单位、社会组织等法人单位在2017年4月14日后新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

  前款限制转让商品住宅的约定将作为明确条款写入《商品房买卖合同》。

  九、如何确认交易资格?

  答:居民购房或转让前要先提供交易承诺书,承诺具备交易资格,并到所在市县房管部门确认交易资格后,再签订房屋交易合同,进行网签备案。如在购房或转让过程中,经核查不具备交易资格或承诺不实的,将取消其交易资格,一定时间内不得再次进行交易。

  十、限购政策实施下,如何合理安排保障商品住宅用地供应?

  答:限购之后,各市县做好存量土地清理处置工作,特别是摸清在建、闲置的商品住宅用地的情况,区分不同情况,依法加快存量商品住宅用地的开发利用,尽快形成住房的有效供给。

  对住房库存消化期高于全省平均水平等存量住宅量大的市县继续实施暂停商品住宅用地供应的政策。对住房库存消化期低于全省平均水平的市县,将综合根据商品住宅用地供应和开发利用情况、存量土地盘活利用情况以及住房销售价格等情况合理确定商品住宅用地供应计划指标。

  对商品住宅用地供应计划指标紧张、住房库存消化期较小且商品房销售价格增长较快的市县,将适当增加相应市县商品住宅用地的供应计划指标,各市县根据保障性住房和城市棚户区改造计划情况,结合本地区拆迁补偿安置用地计划情况,编制保障性住房(含棚户区改造)用地落实计划,保障群众住房刚性需求。


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